Skip to main content

Een inkijkje in het recht

Is de ontruiming een dubbele straf voor de verhuurder?

Elke verhuurder krijgt er helaas wel eens mee te maken: een ontruiming van één van de huurders. Het is een situatie die alleen maar verliezers kent. Maar een ontruiming in 2012 leek een wel erg vervelend staartje te krijgen voor de verhuurder. De huurder stelde de verhuurder namelijk aansprakelijk voor het verlies van zijn inboedel. In februari 2018 deed het Gerechtshof Den Haag uitspraak in deze lastige kwestie. In dit artikel neem ik u mee in de gedachtegang van het Gerechtshof en analyseer ik samen met u deze belangrijke uitspraak. 

De feiten

In 2009 sloten huurder en verhuurder een huurovereenkomst. Op deze huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (2003) van toepassing. Zoals gebruikelijk had de huurder getekend voor de ontvangst van deze algemene bepalingen. Met name artikel 2.8 van die bepalingen is in deze kwestie belangrijk:

“Huurder verliest het bezit van zaken waarvan hij wordt geacht afstand te hebben gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde. Deze zaken kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd zonder dat op verhuurder enige bewaarplicht rust. Verhuurder is vrij om over deze zaken te beschikken. Hij heeft het recht om zich deze zaken toe te eigenen, dan wel voor risico van huurder op straat te laten zetten, geheel naar eigen goeddunken. Ook kan verhuurder ervoor kiezen de betreffende zaken te laten afvoeren om ze onmiddellijk te laten vernietigen of om ze tijdelijk op te laten slaan. Als verhuurder de betreffende zaken heeft laten vervoeren en doen opslaan kan huurder die zaken slechts van verhuurder terugkrijgen gedurende de tijd dat deze zijn opgeslagen tegen betaling ineens van al hetgeen verhuurder te vorderen heeft. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan de betreffende zaken ontstaan tijdens het verwijderen, het vervoer of de opslag.”

In juli 2012 werd de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen een termijn van twee weken na betekening van het vonnis. Op 25 juli 2012 betekende de deurwaarder het vonnis. Per 6 augustus 2012 werd de gas- en elektriciteitstoevoer naar de woning gestopt. Het was dus aannemelijk dat de woning vanaf 6 augustus 2012 niet meer werd bewoond.  De woning werd uiteindelijk op 23 augustus 2012 door de deurwaarder ontruimd. De inboedel die op dat moment nog in de woning stond, werd in opdracht van de deurwaarder vernietigd. Op 25 augustus 2012 kwam de huurder tot de onaangename ontdekking dat de woning ontruimd was en zijn inboedel vernietigd was.

De vordering

De huurder heeft zich vervolgens tot de (kanton)rechter gewend. Hij stelde dat de verhuurder onrechtmatig gehandeld had en de huurder daardoor schade leed. De schade, die hij had vastgesteld op € 19.970, wilde de huurder terugkrijgen. Dit vorderde hij dan ook. De kantonrechter gaf de huurder geen gelijk. Hiervoor gebruikte de rechter onder andere de volgende argumenten:

  • De deurwaarder was bevoegd om de woning te betreden en de woning te ontruimen
  • De verhuurder heeft geen opdracht gegeven voor vernietiging van de spullen. De deurwaarder heeft deze beslissing zelf genomen. Deze beslissing kon hij nemen op basis van zijn wettelijke bevoegdheden.

Hier was de huurder het niet mee eens. Hij ging dus in hoger beroep. In dat hoger beroep stelde de huurder dat het de verhuurder was die de deurwaarder de opdracht gaf om te ontruimen. Daarin had de verhuurder volgens de huurder te weinig gedaan om te voorkomen dat de inboedel vernietigd werd. De verhuurder had zorgvuldiger moeten handelen.

De uitspraak

Het Gerechtshof volgde het standpunt van de huurder weer niet. Het Hof hanteerde als algemene stelregel dat een ontruimingsvonnis een verhuurder het recht geeft om een woning te ontruimen. Wel moet de verhuurder zo’n ontruiming zorgvuldig laten verlopen waarbij ook de belangen van de huurder meegewogen moeten worden. Het Hof kwam op basis van de feiten tot de conclusie dat:

  • De ontruiming rechtmatig was geweest doordat er een ontruimingsvonnis lag én er zelfs vier weken was verstreken na betekening van het vonnis om de woning zelf te ontruimen.
  • Daarnaast oordeelde het Hof dat ondanks het feit dat de huurder niet meer in het gehuurde woont, hij dan wel zijn post regelmatig moet controleren. Had hij dat gedaan, wist hij van de ontruiming. De huurder is simpelweg verantwoordelijk voor zijn eigen bereikbaarheid.
  • De door de huurder gevorderde schadevergoeding niet realistisch was. De deurwaarder heeft ter plaatse geconstateerd dat er sprake was van een verwaarloosde en vervuilde woning en heeft dat aangetoond met foto’s. Daarnaast was het aannemelijk dat de huurder zijn waardevolle inboedel bij een langdurig vertrek mee zou nemen in plaats van er wekenlang niet naar om te kijken.
  • De huurder gebonden was aan de algemene bepalingen. De huurder heeft deze gezien, want hij had voor ontvangst van de bepalingen getekend. Gezien de hiervoor al geciteerde tekst uit artikel 2.8 van die bepalingen mocht de verhuurder er van uit gaan dat de huurder afstand had gedaan van de in de woning achtergebleven inboedel. De verhuurder kan daarom niet aansprakelijk worden gehouden voor het verlies van die inboedel. Ook kan de verhuurder daarom niet verweten worden dat zij de vernietiging van de inboedel niet heeft tegengehouden.

Tot slot

Menig verhuurder in Nederland zal opgelucht adem halen na deze uitspraak. U kunt zich voorstellen dat u geconfronteerd wordt met een niet betalende huurder. Dit levert hoe dan ook een schadepost op. De situatie zou nog vervelender worden als u na ontruiming dan ook nog geconfronteerd kunt worden met een (succesvolle) schadeclaim, omdat een huurder zijn inboedel kwijt is. Dat gevaar is voor nu even geweken met deze uitspraak.

Levert de uitspraak dan nog andere nuttige inzichten? Jazeker. U ziet dat door het Gerechtshof waarde wordt gehecht aan de tijd die de huurder heeft gehad om de woning zelf te ontruimen. Het iets ruimer plannen van een ontruiming kan dus nuttig zijn. Daarnaast leert deze uitspraak ons dat artikel 2.8 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (2003) een zeer nuttige en effectieve bepaling is. U doet er daarom verstandig aan om deze bepalingen toe te passen op uw huurovereenkomsten voor zover dat nog niet het geval is. Inmiddels werkt menig verhuurder met de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2017. Wees gerust, de bepaling is ook in het nieuwe format algemene bepalingen opgenomen. In de versie van 2017 kunt u de betreffende bepaling terugvinden in artikel 19.5.

Veel van onze regelgeving is terug te vinden in de wet. Ondanks dat onze wettenbundels een enorme omvang hebben, is niet alles in een wet te vatten. Vaak genoeg komen er rechters aan te pas om antwoord te geven op een bepaald vraagstuk. Deze verzameling van (belangrijke) uitspraken noemen we jurisprudentie. De vraag of een verhuurder aansprakelijk gehouden kan worden voor het verlies van een inboedel is daar een recent voorbeeld van. Deze procedure was een voor verhuurders belangrijke vraag. En met het antwoord kunt u weer rustig terugzakken in uw stoel…

 

Bent u benieuwd naar deze uitspraak? Klik dan op deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:2...

Heeft u een probleem met een huurder of een ander juridisch probleem waarover wij ons licht mogen laten  schijnen? Neem dan contact met ons op via het e-mailadres sales@boitenluhrs.nl of op telefoonnummer  088-999-3666. 

Contact ons

Vragen of een afspraak maken?

Nieuwsbrief

Wilt u op de hoogte blijven over de ontwikkelingen op incasso gebied binnen uw branche? Meld u nu aan voor de nieuwsbrief en ontvang deze elke maand.