Skip to main content

Corona en huurbetaling: hoe is de situatie nu?

Op 19 maart 2020 - bij het begin van de eerste coronagolf - schreef ik een artikel over de vraag wat de gevolgen van de coronacrisis zouden kunnen zijn voor de betaling van de huurpenningen, met name daar waar de ondernemers – dat waren toen de horeca-ondernemers – de zaak echt moesten sluiten. Ik zag wel de nodige handvatten en sloot af met het advies aan beide partijen om vooral in overleg te gaan en afspraken te maken, nu immers beide partijen met de situatie in hun maag zitten.

In de maanden daarna ontwikkelde zich de nodige jurisprudentie bij de verschillende kantonrechters, waaruit naar voren kwam dat bij een gedwongen sluiting inderdaad plaats was voor het betalen van minder huur. Zelfs ingeval een ondernemer de zaak niet op last van de overheid moest sluiten, maar door de crisis feitelijk ernstig belemmerd werd, kon er plaats zijn voor betalen van minder huur. Het betroffen echter tot recent uitspraken in kort geding, waarbij de rechter formeel gezien alleen een voorlopige voorziening geeft, vooruitlopend op de uitkomst in een bodemprocedure.

Die uitspraak in een bodemprocedure is er nu uiteindelijk ook gekomen en de inhoud ervan is in lijn met de eerdere oordelen van de diverse kantonrechters in kort geding.

Onvoorziene omstandigheden

Juridisch gezien kan de omstandigheid, dat een onderneming vanwege de corona pandemie moest sluiten worden gezien als een gebrek. Het gehuurde heeft de huurder dan niet het huurgenot verschaft, dat deze mocht verwachten, ook al kon ook de verhuurder daar niets aan doen. Een gebrek hoeft niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen.

Probleem is echter, dat het huurcontract in een heel groot deel van de gevallen is gemaakt op basis van het zogenaamde “ROZ-model”.  In de algemene bepalingen daarbij is een beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek uitgesloten en dat mag.

De rechters kwamen evenwel tot het oordeel, dat de situatie ook kan worden beschouwd als wat men juridisch noemt “onvoorziene omstandigheden”. Het gaat er daarbij niet zozeer om of de omstandigheden voorzienbaar waren, maar of de overeenkomst erin voorziet. Partijen hebben hier geen rekening mee gehouden. Daarom kunnen partijen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst in alle redelijkheid niet verwachten.

Vervolgens wordt dan naar de relevante cijfers gekeken, waarbij uiteraard omzetcijfers als eerst van belang zijn. Echter, ook andere cijfers kunnen een rol spelen, zoals de eventuele regelingen waarop de huurder een beroep heeft kunnen doen.

Het adagium “share the pain” is dan uiteindelijk de uitgangsgedachte geweest voor de rechters om de gevolgen van de coronacrisis in de huurovereenkomst te regelen. Dat betekent niet noodzakelijkerwijs 50% vermindering, al zijn die percentages wel gebruikt. Zo ook in de recente bodemprocedure bij de kantonrechter te Den Haag. Tijdens de sluiting is de huurprijs met 50% verminderd. In de periode met beperkingen in Q3 stelde de kantonrechter de huurvermindering op 25%.

In een vonnis dat op 11 februari is gepubliceerd, heeft de Rechtbank Gelderland bepaald dat bij het vaststellen van het percentage huurkorting ook de steunmaatregelen van het Rijk moeten worden meegenomen. Hierdoor komt de korting voor een huurder niet uit op 50% van de huur, maar op 25%.

In de procedures tussen huurders en verhuurders over aanpassing van de huur hadden rechters tot dan toe de zogenoemde Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) niet of nauwelijks meegenomen, mogelijk omdat er onvoldoende aandacht aan werd besteed. Daar is hiermee een kentering in gekomen. De Gelderse rechtbank gaat nog uit van de oude TVL met een compensatie van 50% van de vaste lasten. Inmiddels is de zogenoemde TVL fors uitgebreid, en dekt de TVL 85% van de vaste lasten. Daarmee lijkt het logisch dat de huurkorting voor huurders die in aanmerking komen voor de TVL lager zal uitvallen dan waar tot voor kort op gerekend werd.

Advies

Mijn advies van maart 2020 om vooral het overleg te zoeken blijft dan ook staan. Niemand kan iets aan deze crisis doen. Hoe om te gaan met de gevolgen hebben partijen wel deels in de hand. Help elkaar! Zeker als nieuwe overeenkomsten worden aangegaan of lopende aangepast, zorg ervoor dat je een regeling treft voor de gevolgen van de corona pandemie of wellicht zelfs andere vergelijkbare noodtoestanden. Voor corona geldt nu natuurlijk dat je dit bij het sluiten of aanpassen van een overeenkomst weet en een beroep op onvoorziene omstandigheden zal daarom voor die nieuwe gevallen waarschijnlijk gaan stranden.

Over Joost Donkersloot

Ik ben Joost Donkersloot, advocaat bij TeekensKarstens advocaten notarissen te Leiden. Ook wel TK genoemd. Ik ben gespecialiseerd in VvE’s en appartementsrechten, alsmede in huurrecht. Wij hebben met BoitenLuhrs een intensieve samenwerking op het gebied van VvE’s, die wij ook actief promoten. Dat deden we onder andere op de beurzen van VvE belang, die dit jaar door corona helaas niet doorgaan. Voor VvE’s hebben wij recent een abonnement ontwikkeld. Interesse? Neemt u gerust contact op.

Joost Donkersloot: donkersloot@tk.nl tel: 06 - 106 37 829

In mijn vrije tijd ben ik zanger en bassist in de progressive rockband. Advocaten zijn soms net mensen.

Contact ons

Vragen of een afspraak maken?

Nieuwsbrief

Wilt u op de hoogte blijven over de ontwikkelingen op incasso gebied binnen uw branche? Meld u nu aan voor de nieuwsbrief en ontvang deze elke maand.